APARTMENTアパートのオーナー様へ

暮らしを楽しみ、安定経営できるリノベ。

木本様から最初に相談いただいたのは2013年。
兵庫県宝塚市末成町にお父様が所有されていたメゾネットタイプの一棟アパート (5室) のリノベーションの相談でした。
ちょうど道下工務店でも賃貸アパートに住まれる方々に対しても、暮らしを楽しんでもらいたいという思いから 「Reborn (リボーン)」事業を立ち上げ
アパートオーナー様に対して「暮らしを楽しんでもらい、安定経営ができるリノベーション!」 をコンセプトに提案をしておりました。
タイミングとしては出会うべくして出会ったという感じでしょうか(笑)

あれから5年・・・最初のリノベーションでは、工事中に入居者さんが決まり完成時には満室スタートという最高のスタートがきれました。
その後、別所有の賃貸物件においても新築・リノベーションをしましたが、全て満室経営をされており、今では街になくてはならない場所になっています。

はじまり。

今回の物件は、 兵庫県宝塚市末成町で、 最寄駅は阪急小林駅になります。
ですがその最寄駅から徒歩10分以上と決して立地の良い場所とは言えず、建物も築40年以上で老朽化していました。
その為、家賃を周辺の物件より下げても全て空室との事。

賃貸経営に対してネガティブになられていたお父様である木本秀己さんは、これを機会に建物を潰して土地を売却しようとまで考えられていたと言います。
そのお父様から相談を受けた孝広様は迷いなく 「リノベーション」という選択を提案されたと言います。
長期的な収益が見込める物件に再生される様子を何度も目の当たりにされていたからだそうです。

費用は2000万を見積もり、5年で回収する計画を立てられましたが、お父様は半信半疑で、
「ホンマにうまいこといくんかいなぁ...そんな甘くないでぇ...」 と思われていたらしいですが、最後には「お前の好きなようにやってみろ」と任されたようです。
信頼で結ばれた素敵な親子関係です。

リノベーションで全空室物件を満室に！

私たちがマンションオーナー様向け事業でオーナー様に伝えたかった事の一つに「自分が住みたくなる賃貸」というキーワードがあります。
その為の素材選びや設計をご提案しているのですが、木本様自身も正にその事の大切さを考えておられ実践していくことになりました。
1階が店舗で2階が住居という建物を、外観は最小限に内部をフルリノベーションしました。
計画段階のポイントは、「木本さんが住みたくなる」と「自分たちらしさを大切にする独身、もしくはカップル、新婚さん」と明確なターゲット設定をしました。
ここをしっかり明確にすることと共有・共感できたことが大きなポイントであったと思います。

今回木本さんがリノベーションでこだわられたポイントは大きく3つありました。
まずはパインフローリングや紙のチップクロスなどの無垢材を使用したこと。
無垢材を用いた建物は、居住性の良さや見た目の美しさが雑誌などでも注目され､一般住宅で取り入れる方は増えてきましたが、手がけるアパート周辺の賃貸物件には見当たりません。
そこで､内外装とも無垢材をフル活用し競合相手との差別化を図りました。
無垢材=メンテナンスしにくいと言ったイメージがありますが､逆に時を経るごとに醸し出すビンテージ感や塗ったり、
削ったりする事によってメンテナンスコストを抑えることができる逆転の発想で、物件価値を高める事に成功しました。(経年変化で更に味わい深いものになると思います)

次に、広々設計です。
例えば、玄関ドアを開けると、無垢材の板を貼ったリビングが目の前に広がるように元々1階にあったお風呂や洗面所を2階に移し特徴的で自慢したくなるリビングを計画しました。
また、駅から少し距離がありますので、1階に土間を設けて自転車やバイクを室内に置けるようにしました。

最後に特色を出すために、入居者のセルフリフォームを歓迎する方針を出されました。
壁を自分や家族の好みの色に塗り替えたり、棚を設けたりすると生活が何倍も楽しくなるということを知っておられたんですね。
普通賃貸物件でカスタマイズOKという発想はオーナーとしては怖くてできないですよね。
しかし、ターゲットを明確にする事によってクリエイティブで斬新な発想の住人さんが集まり、住み続ける事で価値が上がっていくという好循環が生まれています。
今でこそセルフリフォームを推奨されることが増えてきましたが、最初の仕掛けを失敗すると好循環が生まれません。これらの事を最初の段階で考え、
シュミレーションし「何のために」「だれに」「どのように」をしっかり固めることが成功への第一歩であると思います。

不動産会社も想いを理解し、共感頂ける会社に仲介を依頼され、工事着工と同時に物件のホームページを立ち上げ、
基本情報だけでなく工事進捗やオーナー様の想いをブログなどで発信する事で工事期間中に全室の入居が決まったんです。
しかも当初よりも1万円家賃を上げることが出来たということですからビックリですよね。
この物件は「innocence(無垢)」「innovation(革新)」にちなんで「INNOHOUSE」。

リノベーションで全空室物件を満室に！

「類は友を呼ぶ」。想いや好みが明確に発信できれば気の合う人が自然に集まってきます。
賃貸経営において良いお客さまってどんな人でしょうか...
今回アウトドア派でセルフビルドを推奨される木本さんは「つくり賃貸」という事で入居者様へのリフォームを呼びかけるだけでなく、
アイデアの具体化をサポートしたり、リフォーム業者や塗装業者を講師として招き､DIYのワークショップを定期的に行いました。
道具の貸し出しはもちろん、必要があれば業者の手配もされていました。

ここまで入居者様と距離の近いオーナーさまって珍しいかもしれませんが、お互いにコミュニケーションが密になり、
様々なメリットが生まれてくることを実感されていたのでしょうね。
何より、部屋を自分好みにアレンジすることで住まいに愛着がわき、長期入居に繋がると考えておられます。
「つくる賃貸」を更に深めたいとの思いから、2015年全10室のアパート「Karakusa」を計画し新築されました。